发布研究报告称，国泰维持（01109）“增持”评级，君安预计2022-24年业绩增速为-13.6%/+6.9%/+10.6%，维持物业物业维稳EPS预测为3.93/4.2/4.64元。华润作为持有物业作为护城河央企，置地增持安全边际较高。评级销售端随行业持续改善同时，销售向好租金收入维持稳定，投资提升经营性现金流安全性。国泰

销售物业方面，君安公司2022年9月实现销售307.0亿元和125万方，维持物业物业维稳同比增38.8%和10.2%；权益销售金额和面积在9月单月均全面回正。华润另2022年Q3销售金额和面积同比增24%和降3.9%，置地增持较上个季度提升46.6pcts和38.3pcts；Q3销售均价为24123元/平方米，评级较2021年同期18692元/平方米提升29.1%，销售向好考虑到当前房价依然处于调控状态，销售均价提升意味着销售结构的调整。截止Q3末，公司累计实现销售2020.6亿元和923万方，预计随着宽松政策的不断出台，销售在四季度仍将持续改善。

投资物业方面，购物中心前三季度租金收入与2021年同期基本持平。截止2022年三季度末，公司累计投资物业实现租金收入133.1亿元，同比增0.5%。公司投资物业主要以购物中心为主，租金收入占比近80%。一方面购物中心收入出现下降，另一方面2022年以来累计减免租金20.4亿元，占比近15%。若公司2022年全年维持0.5%的租金收入增长水平，全年预计实现租金183亿元。

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